Коли продавати земельний пай чи залишити його дітям-внукам, - поради експерта

За законом, який парламент прийняв 31 березня 2020-го, в перші 2,5 року після відкриття ринку землі сільгосппризначення — з 1 липня 2021 р. — можна буде купувати не більше 100 га в одні руки, а потім — до 10 тис. га.  При цьому право на придбання наділів сільгосппризначення буде тільки у фізичних осіб. Юрособам таку можливість відкриють аж з 1 січня 2024 р. Про це - аналітичний матеріал у Діловій столиці Олексія Куща, фінансового аналітика та економічного експерта, стислий виклад якого подає DailyLviv.

Іноземні громадяни та компанії (з певними винятками) зможуть купувати землю тільки в тому випадку, якщо українці схвалять це на всенародному референдумі. 

Банки зможуть отримувати землю лише в порядку звернення стягнення на ділянки як на предмет застави (причому вони повинні бути відчужені на торгах упродовж двох років від дня набуття права власності). Закон забороняє продаж землі сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності. 

Обмеження на ринку землі можна і обійти, і об'їхати

Наш аналіз показує, що більшість із зазначених обмежень можна обійти. З огляду на це спрогнозуємо параметри ринку землі в Україні після його запланованого відкриття. Хто і скільки заробить на українській землі найближчим часом і як зміняться базові земельні відносини.

Нинішня модель земельних відносин, як це не парадоксально звучить, є основою конкурентоспроможності нашого аграрного сектора (фактор доступної оренди і можливості не відволікати інвестиційні ресурси на викуп землі, направляючи їх на нові технології і техніку). Оренда землі сформувала в Україні унікальну тріаду землекористувачів: особисті господарства, фермери, великі агрохолдинги.

Останні, до речі, й зацікавлені у відкритті ринку землі, оскільки сьогодні вони конкурують з фермерами та одноосібниками за право користування землею за допомогою розміру орендної ставки, яка своєю чергою залежить від рівня доданої вартості кінцевого продукту, що генерується на цій ділянці. І тут все залежить від продуктового різноманіття: фермер, що вирощує різні види культур, заробляє з одного гектара більше і може запропонувати власнику землі вищу ставку оренди, ніж агрохолдинг, що спеціалізується на вирощуванні технічних монокультур і заробляє на валі і ефекті від масштабу. Так, у фермера середньої руки рівень доданої вартості кінцевої продукції з гектара може досягати $600-800 і, відповідно, він може заплатити за оренду $150-200 за га. А в агрохолдингу товарний випуск з гектара становить в середньому $250, а значить ставка оренди, прийнятна для нього, — $50-100.

Конкуренція між землекористувачами буде відбуватися за ціною викупу землі у первинних власників

У разі відкриття ринку землі, в тому числі офіційно для компаній у 2024 р., конкуренція між землекористувачами буде відбуватися не за ставками оренди, а за ціною викупу землі у первинних власників, і тут ключовий фактор — обсяг і ставка залучених для викупу кредитних ресурсів. Очевидно, що в цій гонці виграють саме великі агрохолдинги, які зможуть залучати зовнішні позики під 5-6% під заставу землі. Природно, зроблять це не відразу, а впродовж перехідного періоду, який встановлено законом у контексті етапності відкриття ринку. Тобто процес концентрації земельних наділів розтягнеться приблизно на пʼять років. 

З огляду на те, що попит на землю в Україні будуть формувати якраз великі гравці і саме «під концентрацію», перші роки не обіцяють жодних сюрпризів ані в частині цінової динаміки, ані в частині впливу на економіку в цілому. Дрібні і середні фермерські господарства з урахуванням рівня їх обігових коштів не зможуть сформувати активний попит на землю в масштабах цілої країни.

Земель сільськогосподарського призначення в Україні приблизно 27 млн га, з яких 17 млн, або 62%, передано в оренду. Як показують дані опитувань власників землі, продати свій наділ виявляє бажання приблизно 10% власників, тобто мова йде приблизно про 2 млн га. Навіть якщо охочих позбутися наділів буде більше, в умовах вже укладених договорів оренди є захищеними права орендаря на переважний викуп землі в разі активації ринку.

"Вкрадену" землю держава легко поверне попереднім власникам, якщо захоче

Є ще, правда, землі в державній власності. Зовсім недавно Держгеокадастр повідомив, що з семи мільйонів гектарів державної ріллі пʼять були нібито вкрадені і залишилися лише два, які й були передані в користування обʼєднаних територіальних громад (ОТГ). По суті, мова йде про розкрадання приблизно $5 млрд, якщо взяти середню нормативну оцінку землі на рівні 25-26 тис. грн за гектар. Але землю не можна фізично «вкрасти» - її можна незаконно переоформити на іншого власника. І за наявності ефективних судів і прокуратури все відіграється назад.

Але, швидше за все, вся процедура передачі земель у відання ОТГ і була затіяна для того, щоб максимально ускладнити згадане вище «перегравання назад». Цим частково пояснюється і нечувана бійка на останніх місцевих виборах, коли бюджети політичних партій зашкалювали, а «собівартість» депутатського крісла в деяких випадках піднімалася до $500 тис. Основна причина такого бажання потрапити до органів місцевого самоврядування — відкриття ринку і передача державної землі місцевим громадам для подальшого продажу або здачі в оренду.

На першому етапі відбудеться гібридна скупка земельних наділів

Таким чином, сумарна пропозиція земельних ділянок сільськогосподарського призначення на момент відкриття ринку землі можна оцінити в 3-4 млн га, як з боку приватних власників, так і з боку держави (приблизно порівну).

А як же спрацює обмеження на скупівлю землі в одні руки і до 2024 р. юридичними особами? На першому етапі відбудеться гібридна скупка земельних наділів. Великі компанії отримають можливість укладати договори купівлі-продажу з відкладальною умовою — датою підвищення ліміту покупки, коли до операцій підключаться юридичні особи. А умова про 10 тис. га в одні руки обходиться за допомогою підставних юросіб (на холдинг вистачить 30-40).

Крім того, найбільшими інструментами з концентрації землі можуть стати банки, які отримають землю у володіння за допомогою кредитно-заставних схем.

У місцевих ОТГ також буде можливість «гібридизувати» ринок землі. Тим більше що обкатані схеми вже є: в минулі роки активно застосовувалися механізми включення земель сільськогосподарського призначення у межі населеного пункту з подальшою приватизацією її на «студентів і пенсіонерів». На фініші землю у підставних власників скуповували реальні власники, а вагома цінова дельта йшла в кишені чиновників, а не до місцевих бюджетів. У цьому році зміна цільового призначення землі буде значно спрощена, так само як і посилені повноваження місцевих органів влади в частині контролю за обігом земель (з паралельною деконструкцією центральних держорганів влади, які виконували аналогічні функції). Тобто можливості обійти законодавчі обмеження з купівлі землі відкриваються дуже широкі.

Фіктивний ринок для узаконення сірих схем продажу землі

Ще до 2 млн га складе так званий фіктивний ринок, метою якого буде процедура узаконення сірих схем продажу землі, яка активно застосовується в останні роки. Мова про емфітевзис (особливе успадковане і передане право користування земельною ділянкою), оренду з пріоритетним правом викупу і землі, що надаються під особисте сільське господарство. Незважаючи на поширювані чутки про те, що мораторієм скористалися схематозники, які за допомогою тіньових угод скупили всі землі, обсяг сірих механізмів отримання сільгоспземель, за оцінними даними, не перевищив кількох мільйонів гектарів, тобто охопив близько 10% загальної площі активних наділів. Цей сегмент буде активований після 2024 року.

Отже, сумарно ринок землі в 2021-2022 рр. складе до 4 млн га, і це на чверть буде ринок з купівлі земель фермерами та одноосібниками, але в основному — гібридні операції великих компаній, банків і ОТГ.

Купівля буде здійснюватися за рахунок залучення кредитних ресурсів під заставу землі

Загальний обсяг інвестицій на ринку землі в 2021-2022 рр. складе близько $2-3 млрд, які будуть вкладені в основному великими агрохолдингами, фермерами і спекулянтами, наближеними до чиновників ОТГ. Купівля буде здійснюватися як за рахунок залучення кредитних ресурсів під заставу землі, в українських банках, так і за кордоном — у західних пенсійних, венчурних та інвестиційних фондів, так і за рахунок внутрішніх ресурсів. Буде сформовано кілька шарів власників землі: фермери, банки (опосередковано через кредитно-заставні механізми), тисячі підставних осіб, які беруть участь у купівлі державних наділів, переданих у відання ОТГ. Тобто буде створюватися прошарок для первинного перерозподілу земельного капіталу, який скупить за безцінь, блокуючи прихід на ринок легальних інвесторів, які апріорі не можуть брати участь у сірих схемах вкладень. Завдання цього етапу - скупити все саме «смачне», щоб продати на піку зростання цін після допуску до ринку юридичних осіб та збільшення ліміту продажу до 10 тис. га, тобто після 2024 року.

Найбільш легальними гравцями в цій моделі будуть лише фермери і агрохолдинги: перші куплять за законом, другі - спробують мінімізувати цінові ризики за рахунок форвардних контрактів на купівлю землі (з відкладальною умовою).

Усі згадають, що земля — це яскраво виражений рентний актив

Інвестиції в землю і ціноутворення на неї в майбутньому стануть чітко корелювати з оцінкою рентного земельного доходу, оскільки земля — це яскраво виражений рентний актив. Виникнення цієї кореляції добре видно на прикладі ринку житлової нерухомості в Україні, де криві price/rent (ціна нерухомості/ставка оренди) вже чітко взаємодіють і навіть стають предметом аналізу з боку НБУ. І якщо оренда формується платоспроможністю орендаря і його економічною активністю, то вартість активу у вигляді нерухомості частково визначається покупцем, виходячи з його очікувань прибутковості. В оптимальній моделі крива динаміки оренди і ціни нерухомості повинні майже збігатися.

На рентну модель ціноутворення активу у вигляді землі впливають два базових чинники: альтернативна дохідність (як правило, це або банківський депозит, або ставка за державними цінними паперами) і мультиплікатор рентного доходу (оренди) на певну кількість років. У розвинених країнах період розрахунку мультиплікатора становить до 20 років.

Зараз базові чинники моделювання цінового діапазону змінилися: ставку прибутковості слід брати на рівні 10%, а мультиплікатор — на термін до 15 років (з урахуванням ризиків).

Середня ставка оренди землі в Україні коливається в діапазоні 1700-2000 грн за га, тобто стартує від $60. У прогнозах Кабміну на 2024 рік фігурує показник 4000 грн, що з урахуванням девальвації може скласти в два рази більше. За методом альтернативної ренти отримуємо орієнтовну вартість землі в діапазоні $600 (на старті ринку) — $1300 (в 2024 р.). За методом капіталізації ренти і цінового мультиплікатора: $900 на старті і $1900 в 2024-му на етапі зрілого ринку. У будь-якому випадку мова не йде про ті суми, які називають деякі експерти, вимірюючи ціну на наш чорнозем десятками тисяч доларів.

До моменту повного відкриття ринку землі ціна на ріллю буде дисконтуватися за рахунок ризиків сірих схем і визначатися, виходячи з методу капіталізації орендної плати, який максимально підходить фермерам і агрохолдингам (у частині укладення договорів з відкладальною умовою). Після 2024-го, з приходом великих інвесторів (хто захоче купити близько 100 тис. на 10 структур), домінувати буде метод альтернативної ренти.

Чи зможуть прості українці погрітися біля багаття на ринку землі?

Як продавці — частково. Зараз землю можна реалізувати в середньому за 15-річну вартість оренди. Тобто це продаж ніби для себе, в той час як оренда — це збереження активу для дітей та онуків. Швидше за все, українці так і будуть робити: хто не повʼязує себе з цією країною або не планує залишити після себе нащадків — продасть. Хто мислить категоріями наступності поколінь — залишить в оренді. Але ця позиція буде суттєво  ослаблена специфікою земельних паїв як товару: пай у центрі поля нікому не потрібен. І якщо власник останньої квартири в будинку, де банк скуповує житло під офіси, продасть свою нерухомість за мільйон, то власник землі, яка оточена проданими паями, — продасть її за копійки. Тобто міцні села збережуть свою структуру землекористування, а вимираючі будуть остаточно розпродані і приречені на повне зникнення.

Більші інвестиції в чорнозем у нас зʼявляться лише на зрілому етапі ринку, тобто після 2025 року. Ефективність їх буде визначатися цілісністю масиву землі: від ста гектарів, цільним клином, тобто ціна вхідного квитка на цей ринок складе від $100 тис.

Але не факт, що ринок таки буде запущений. У програмі Кабміну Олексія Гончарука (а модель ринку була сформована саме тим складом уряду) зазначено кілька реперних точок. Передбачалося залучення запобіжників проти земельного рейдерства, внесення 100% відомостей про земельні ділянки до державного земельного кадастру (до кінця 2020 року). Але минуле літо і осінь 2020-го ознаменувалися новими битвами за врожай і землю із застосуванням збройних груп, а сам кадастр так і не почав повноцінно функціонувати. Для фермерів обіцяли закласти джерела дешевого кредитування, проте достатніх ресурсів в бюджеті на 2021 рік на ці цілі немає.

На жаль, Україна, швидше за все, вже втратила унікальний шанс поєднати дві системні реформи: земельну та пенсійну, що передбачає ексклюзив на купівлю української землі для недержавних пенсійних фондів: в такому випадку земельна рента залишалася б в країні і йшла б на виплату пенсій для наших пенсіонерів. А це означає, що первинний перерозподіл капіталу у вигляді відкриття ринку землі, як і раніше, загрожує активізацією одвічного гайдамацького руху українців за «землю і волю». І доки питання землі і волі не буде вирішене по справедливості, ринок землі в Україні буде просто майданчиком для застосування сірих схем.

Посідайте нішу: фермерам дали пораду, як вижити в конкуренції із агрохолдингами

Стукай, і тобі відчинять: львівський фермер розповів, як скористатися програмами державної підтримки

У Львові аграрії запропонували свій варіант ринку землі

Господарювання по-новому: у Львові запропонували повертати 10% від аграрних податків до бюджету ОТГ

Термінові повідомлення читайте на каналі DailyLviv.com в Telegram та у Facebook